黑山县人民政府关于印发黑山县房地产开发有关规定的通知
黑政发〔2016〕107号

各乡镇人民政府,县政府有关部门:

修订后的《黑山县房地产开发有关规定》业经县政府第十八次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行

 

 

 

                         黑山县人民政府

                           2016年12月29

 

黑山县房地产开发有关规定

 

为规范房地产开发企业经营行为,维护消费者合法权益,根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《建设工程质量管理条例》《城市房地产开发经营管理条例》,结合我县实际,特制订如下规定:

一、建设开发项目审批程序和办法

房地产开发须严格执行“先审批、后征收、再出让”的法定程序。

1.由县城建部门依据土地利用总体规划、县城总体规划和建设用地年度供地计划、房地产开发年度计划(以下简称“两规划两计划”提出拟开发地块计划,报请县规划管理委员会主任、副主任集体审查。凡不符合“两规划两计划”的地块、非国有建设用地的地块,一律不纳入开发计划。

2.经县规划管理委员会主任、副主任集体审查批准的拟开发地块,由县规划部门出具规划条件,由县城建部门提交县规划管理委员会审批。审批后相关部门积极配合办理各种手续。未经县规划管理委员会主任、副主任集体审查,县规划部门不得擅自对任何地块出具规划条件。

3.坚持政府主导房屋征收拆迁,任何单位和个人不得私自进行房屋征收。县房屋征收办公室要按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的相关规定,按照法定程序完成征收拆迁经县规划管理委员会审批的拟开发地块,由县房屋征收办公室制订房屋征收补偿安置方案,并报县规划管理委员会主任、副主任集体审查。房屋征收实行货币化安置,如被征收户要求产权调换的,采取团购现房的方式予以安置。公共事业需要以外的房屋征收,要充分尊重民意。对列入征收计划的地块采取预签约方式启动征收,如预签约率达到95%时签约生效,如低于95%预签约无效。最终是否有效由县房屋征收部门确认。房屋征收拆迁须严格进行社会稳定风险评估。未经县规划管理委员会审批的项目一律不得进入征收程序。

4所有列入出让计划的拟开发地块一律实行净地出让。拟开发地块达到净地条件后,由县国土部门依据相关法律法规进行国有建设用地使用权出让。出让方案须经县国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让协调决策领导小组集体决定,并上报县规划管理委员会主任、副主任。

5. 房地产开发企业须无条件、无偿为政府提供住宅总建筑面积2%的保障性住房和4‰的社区服务用房。根据需要无偿配建换热站等公共服务用房。小区物业服务用房面积不少于总面积的3‰,不足100平方米的,要达到100平方米。建设给水、配电等设备用房应符合规划要求。

6房地产开发企业通过“招拍挂”方式获得国有建设用地使用权后,按照国土部门的有关政策规定签订成交确认书和国有建设用地使用权出合同,并自签订国有建设用地使用权出合同30日内足额缴纳土地出让全价款,否则视为放弃,没收竞买保证金。开发企业持土地成交确认书、出让合同和发改部门的批复、核准或备案等相关文件到县规划部门办理《建设用地规划许可证》,持《建设用地规划许可证》到县国土部门办理《不动产权证书》。

    7.房地产开发项目的规划建设方案须报请县规划管理委员会主任、副主任审查批准后方可实施。规划条件及规划建设方案原则上不得变更。因特殊情况确需变更的,须报县规划管理委员会主任、副主任审批,并严格按照法律规定程序办理。

8.转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件。转让人和受转让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到县城建部门备案。投资不超过投资总额25%的房地产开发项目原则上不得转让。

二、建立房地产开发项目资本金制度

资本金的额度按建筑工程总造价的30%确定。建筑工程造价暂按6层及以下1200/平方米、6层以上—171500/平方米确认。实行分期开发的,按此标准分期收取。

1. 鼓励诚信单位和个人,对无不良记录的房地产开发企业或项目实际开发人可减免10%的项目资本金。主要考核指标:

1)严格遵守黑山县房地产开发有关规定;

2)按期开竣工(建筑工程施工许可证注明的时间);

3)按期验收、交付使用(销售合同时间);

4)无质量问题。

2. 项目资本金超过500万元的,500万元以上部分可用有效资产抵押抵顶10%的项目资本金。

3. 项目资本金在办理项目开工手续前,由房地产开发企业足额存入房地产项目资本金专储账户,未按规定存储资本金的开发项目不得落位开工。

4. 项目资本金由县城建部门按施工进度解控,原则上先解物,后解款。

1)项目主体封顶时解控20%;

2)楼内设施完工时解控20%;

3)小区内设施完工时解控20%;

4)竣工验收后解控40%的本金及全部利息。

三、落位和开工

1.落位前置条件:

1)房地产开发企业取得建设用地规划许可证》《不动产权证书》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;

2开发项目的规划建设方案已获批准;

3房地产开发企业已到县规划部门和相关部门足额缴纳各项税费

4)到县城建部门进行备案等其他规定条件。

2.开发项目落位时,须有县长、常务副县长、分管国土和城建工作的副县长及县城建、国土、规划和综合执法部门负责同志到现场集体落位。未经县规划管理委员会审批且落位的项目,一律视为违法建筑,由相关部门从重从严处理。

四、房地产项目建筑设计的管理

房地产项目的建筑设计原则上由黑山县建筑勘察设计院依据县政府相关要求,对主建筑及其配套工程进行综合设计。外埠设计单位来我县设计的,须到县城建部门备案,在明确设计原则要求后方可实施项目设计。

五、新建小区配套基础设施的规范化管理

1. 小区内部与外部基础设施衔接由县规划部门负责给出具体位置,之后由县城建部门牵头,组织规划、供电、供水、供热、市政、通讯、燃气、物业、消防、有线电视、设计等部门,召开项目协调会议确定内部基础设施的设计方案,最后由有资质的市政设计单位依据相关规定做出内部基础设施施工方案。

2. 项目验收时,各相关部门按设计方案分项验收,出具验收报告存档备查。

六、建设开发项目的管理

1.建设期间,房地产开发企业须接受各职能部门的监督检查,并及时办理相应手续。

2. 建设、勘察、设计、施工、工程监理及其他与建设工程安全生产有关的单位,须遵守安全生产法律法规的规定,保证建设工程安全生产,依法承担建设工程安全生产责任。

3. 严格执行施工图纸会审制度,除建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体参加外,县城建开发办、物业办、供水、供暖、市政、燃气、供电、通讯等单位应参加图纸会审。

4. 县城建部门要加强对五方责任主体单位的监管。严禁超越资质施工,严禁挂靠、转包及违法分包。外埠勘察、设计、施工、监理、检测单位在我县承揽工程须到县城建部门备案。

5. 加强税费源头管控,外埠房地产开发企业须在我县办理税务登记。

6. 各主管部门及监管单位工作人员须认真履行工作职责,如有失职、渎职行为,要依法依规严肃追责。

七、商品房预售与产权管理

1. 单体楼房封顶后,县城建部门对项目整体建设情况进行总体评估,审核通过后,房地产开发企业可以申请办理《商品房预售许可证》,县城建部门10日内作出答复。同意预售的核发《商品房预售许可证》,不同意预售的应说明理由。

2.未取得《商品房预售许可证》的房地产开发企业不得对外销售商品房。县城建部门牵头,县综合执法、规划、市场监管、公安等有关部门要相互配合,严格监管。

3. 房地产开发企业预售商品房时,应向预购人出示《商品房预售许可证》。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内分别到县房屋产权管理部门和国土部门备案。

4. 销售商品房时须使用省住建厅、省工商管理局共同监制的商品房买卖合同,开具增值税普通发票。

5. 未经综合验收或验收不合格的项目,县房屋产权管理部门不得办理相关手续。

八、建设开发项目的验收程序及办法

1. 房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向县城建部门提出竣工验收申请。县城建部门30日内组织县综合执法、工程质量监督、规划、消防、人防、城建开发办、城建安全站、城建物业办等有关部门或单位依照有关要求进行现场综合验收,合格后方可交付使用。未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

2.现场综合验收内容包括:

1)规划设计条件的落实情况;

2)小区配套的基础设施和公共设施的建设情况;

3)单项工程的工程质量验收情况;

4)物业管理的落实情况;

5)其他应落实的情况。

九、建筑工程竣工规划核实

(一)误差控制要求

建筑面积误差:指建筑工程竣工实测建筑面积在合理范围内超出《建设工程规划许可证》许可建筑面积的数值。建筑面积误差在符合容积率指标要求前提下,误差不得大于3%,且项目整体累计误差之和不得大于500平方米。

(二)误差处理

1. 误差在允许合理范围内,且没有其他违法情形的,可以直接办理工程竣工规划核实手续,实际建筑面积超出规划许可面积的部分需补缴各项收费。

2. 超出误差允许范围,但符合规划条件及相关规定的,可视为可以采取改正措施消除对规划实施影响。在接受行政处罚,补缴各项收费后,可采取公示等方式征求利害关系人意见,公示期间无异议的可以办理工程竣工规划核实手续。

3. 超出允许误差范围,且不符合规划条件及相关规定,或经整改仍不能满足规划要求的,按违法建筑由县规划部门移交县城市管理综合执法部门依法处理。

十、收费

1. 由县城建部门负责,县物价部门配合,按照上级政策规定标准核定建筑成本。

2. 县规划部门按照《关于县规划处代收开发建设行政事业性收费有关问题的县长办公会议纪要》(黑政纪〔201620号)规定收取县本级收费,其他费用到相关部门缴纳。未足额缴纳各项收费的,不得开工建设。

3. 县政府确定的棚户区改造等民生工程按相关政策执行,2%保障性住房、4‰社区服务用房、地下建筑以及为小区配建的微机房、配电室、换热站、消防泵房等设施用房免收收费。

4. 严禁房地产开发企业向购房者收取法律规定以外的入住费等其他费用,否则按照相关法律、法规予以严肃处理。

5. 任何单位和个人不得向房地产开发企业私立名目乱收费用。

十一、住宅专项维修资金和物业管理

    新开发建设的项目住宅专项维修资金按《黑山县人民政府关于印发〈黑山县住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(黑政规〔20157号)执行。物业管理按照《黑山县人民政府关于印发〈黑山县物业管理办法〉的通知》(黑政规〔20156号)执行。

十二、法律责任

1.对未取得《建设工程规划许可证》或者未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的,由县综合执法部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

2. 对未取得《建筑工程施工许可证》或者为规避办理《建筑工程施工许可证》将工程项目分解后擅自施工的,由县城建部门责令停止施工,限期改正,对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款;对施工单位处3万元以下罚款。

3. 对未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县城建部门责令其改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由县市场监督管理部门吊销营业执照。

4. 对建设单位将工程发包给不具有相应资质等级的施工单位的,由县城建部门责令其改正,处以50万元以上100万元以下罚款;对建设单位将建设工程肢解发包的,责令其改正,处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款。

5. 对认定有转包、违法分包违法行为的施工单位,由县城建部门责令其改正,没收违法所得,并处工程合同价款0.5%以上1%以下的罚款,可责令其停业整顿,降低资质等级;情节严重的,吊销资质证书。

6. 县城建部门应将查处的违法发包、转包、分包、挂靠等行为和处罚结果记入单位或个人信用档案,同时向社会公示,并逐级上报至住房和城乡建设部,在全国建筑市场监管与诚信信息发布平台公示。

7. 对擅自预售商品房的房地产开发企业,由县城建部门责令其停止违法行为,没收违法所得,可并处已收取的预付款1%以下的罚款。

8.对建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向县规划部门报送有关竣工验收资料的,由县综合执法部门责令其限期补报;逾期不补报的,处1万元以上5万元以下罚款。

9.对将验收不合格的房屋交付使用的,由县城建部门责令其限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由县市场监督管理部门吊销其营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

10. 对将未经验收的房屋交付使用的,由县城建部门责令其限期补办验收手续;逾期未补办验收手续的,由县城建部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。

11. 对在建设及销售过程中违反相关物价政策,或在办理入住手续时未经物价部门许可,以及未取得收费许可证的,由物价部门制止其违规行为并依法处理。

12. 违反安全生产法律法规规定的,按照《中华人民共和国安全法》和《建设工程安全生产管理条例》有关规定依法处理。

十三、本规定未尽事宜按相关法律法规执行。如与上位法规相悖,按上位法规执行。

十四、本规定自印发之日起施行。此前与本办法不符的县政府关于棚户区改造和房地产开发政策的相关文件同时废止。

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